Licencia y obra · Valencia
Dirección de obra en Valencia con el mismo arquitecto hasta la última visita
Dirigimos la obra de tu casa o de tu piso con el mismo arquitecto que la proyectó: la sigue hasta la última visita de obra y firma el certificado final.
Qué hace la dirección de obra mientras se construye
- Tratas con la misma persona desde que se redacta el proyecto hasta que se cierra la obra
- Las dudas de la constructora las resuelve quien diseñó la solución
- Cualquier cambio que pidas se valora sabiendo cómo afecta al resto de la obra
- Las instrucciones quedan por escrito y las firma quien conoce tu proyecto
Cómo acompañamos la obra hasta el final
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Replanteo antes de empezar
La obra arranca comprobando sobre el terreno o en el piso que lo dibujado encaja con la realidad. Es el momento de detectar diferencias de medida antes de que se conviertan en algo ya construido.
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Visitas durante la construcción
Visitamos la obra con el arquitecto que redactó el proyecto, revisamos que lo ejecutado responde a los planos y atendemos las dudas de la constructora. Las indicaciones quedan anotadas en el libro de órdenes, el documento de obra donde la dirección facultativa deja constancia escrita de sus instrucciones.
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Cambios que quieras hacer
Si a mitad de obra quieres modificar algo, lo valoras con quien sabe por qué se resolvió así cada parte. Antes de decidir conoces qué supone el cambio para el resto de la obra.
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Última visita y certificado final
La última visita de obra la hace el mismo arquitecto que estuvo en la primera. En ella se comprueba el resultado y se firma el certificado final de obra, que acredita que lo construido se ajusta al proyecto.
Por qué seguir con el mismo arquitecto
Una sola conversación desde el principio
Lo que nos contaste al empezar el proyecto sigue presente cuando se toman decisiones en obra. Nadie tiene que traducir tus prioridades a un técnico nuevo a mitad de camino.
Respuestas con criterio de proyecto
Cuando la constructora pregunta, contesta quien dibujó la solución. Así las decisiones de obra mantienen la coherencia con lo diseñado y no se improvisan sobre la marcha.
Documentación que se entiende después
Las órdenes escritas durante la obra y el certificado final responden a un mismo criterio. Si con los años hace falta revisar algo, resulta más sencillo aclarar qué se decidió en cada fase.
Preguntas frecuentes sobre la dirección de obra
¿Qué diferencia hay entre dirección de obra y dirección de ejecución?
La Ley de Ordenación de la Edificación distingue las dos figuras. El director de obra dirige el desarrollo de la obra en sus aspectos técnicos y estéticos para que se ajuste al proyecto, mientras que el director de ejecución controla la ejecución material y la calidad de lo construido. Juntos forman la dirección facultativa, y en vivienda la dirección de ejecución corresponde a un arquitecto técnico.
¿Puedo cambiar algo cuando la obra ya ha empezado?
Sí, y es normal que surjan ajustes durante la construcción. Lo importante es que cada cambio lo valore el arquitecto que conoce el proyecto y que quede anotado por escrito, para que la constructora sepa exactamente qué hacer.
¿Qué es el certificado final de obra?
Es el documento con el que la dirección facultativa acredita que la obra se ha ejecutado conforme al proyecto y a las modificaciones autorizadas. En nuestro caso lo firma el mismo arquitecto que ha seguido la obra desde el principio, junto al director de ejecución.
¿Por qué importa quién dirige la obra si después hay plazos de garantía?
Los plazos de garantía de la ley cubren lo que ocurre después de la entrega, pero lo que se decide durante la construcción condiciona lo que se entrega. Que la obra la siga la misma persona que la proyectó acorta la distancia entre lo pensado y lo construido.
La dirección de obra es el trabajo del arquitecto mientras se construye. El proyecto describe la obra con planos y memoria, pero quien la levanta es la constructora, y entre lo dibujado y lo construido siempre surgen preguntas: una medida que no cuadra con lo que aparece al abrir un muro o un detalle que conviene ajustar sobre el terreno.
El director de obra interpreta el proyecto y comprueba que lo ejecutado responde a él. Cuando aparece algo imprevisto, decide cómo resolverlo sin perder lo que se buscaba.
Por eso nos importa que sea el mismo arquitecto quien redacta el proyecto y quien lo dirige. Un plano cuenta qué hay que construir, pero no siempre el motivo: por qué una ventana tiene ese tamaño o por qué la escalera va en ese lado.
Quien tomó esas decisiones puede cambiar un detalle en obra sabiendo qué arrastra el cambio, y la constructora recibe respuestas de alguien que no tiene que reconstruir el razonamiento de otro. Para ti supone algo muy práctico: no tienes que explicar dos veces lo que quieres.
La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación ayuda a entender por qué esta fase pesa tanto. Fija plazos de garantía según el tipo de daño: 10 años para daños estructurales, 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad y 1 año para los de acabados. Son plazos largos, y durante ellos cuenta mucho que la obra se haya ejecutado conforme a lo proyectado y que quede constancia de ello. Una buena dirección trabaja pensando en ese después.
El trabajo cambia según el punto de partida. En la obra nueva de una casa, la dirección arranca con el terreno vacío y acompaña la estructura desde la cimentación. En la obra de un piso se parte de un edificio que ya existe, y buena parte del trabajo consiste en adaptar el proyecto a lo que aparece cuando se desmonta lo antiguo. En ambos casos, el criterio que guía cada decisión en obra es el mismo que se fijó al proyectar.
Dirección de obra en Valencia: en qué consiste y cuándo empieza
La dirección de obra empieza cuando el proyecto está aprobado y la constructora entra en el solar o en el piso. Desde ese momento, el trabajo del arquitecto consiste en comprobar que lo que se levanta coincide con lo que se dibujó y en resolver lo que ningún plano puede prever del todo.
Qué hace el director de obra mientras se construye
La Ley de Ordenación de la Edificación define al director de obra como el técnico que dirige el desarrollo de la obra conforme al proyecto que la define. Quizá también lo oigas llamar dirección facultativa. Así se llama el equipo técnico que dirige los trabajos, y el director de obra forma parte de él.
La ley le encarga, entre otras cosas, dejar por escrito las instrucciones necesarias cuando algo cambia y firmar el certificado final de obra al terminar. Para una familia, lo útil de todo esto es muy concreto: saber a quién acudir cuando el encargado pregunta algo que no aparece en los planos, o cuando tú mismo dudas de si una ventana ha quedado donde tocaba.
Las visitas de obra, el momento de decidir con la obra delante
Durante la construcción surgen preguntas que solo se contestan bien en el sitio, como una instalación que tropieza con una viga o un material que el proveedor ha dejado de servir. La visita de obra sirve para repasar sobre el terreno lo que está hecho y lo que viene después, y para acordar los ajustes viendo la obra. Así te enteras de los cambios antes de que se ejecuten y puedes opinar sobre ellos, que es lo que te interesa mientras estás pagando la obra.
El mismo arquitecto sigue tu obra hasta la última visita
Así lo planteamos en el estudio: el mismo arquitecto la sigue hasta la última visita de obra. La persona que estudió contigo cada decisión del proyecto es la que después comprueba que se construye tal como la acordasteis.
Por qué conviene que dirija la obra quien la proyectó
Detrás de una medida o de un acabado suele haber un motivo que no siempre figura en la memoria, el documento escrito que acompaña a los planos. Puede ser la luz que querías en la cocina o el armario que tenía que caber en un hueco concreto. Si un material se agota y hay que sustituirlo, el arquitecto que proyectó la obra sabe qué debe conservar la alternativa para que el resultado siga siendo el que esperabas.
Así no tienes que explicar dos veces lo que querías a alguien que llega con la obra empezada. Si eres el interiorista al que una familia ha encargado los acabados, también lo notas, porque tus dudas en obra las contesta quien conoce el motivo de cada medida.
Seguimiento técnico en tu casa nueva o en tu piso
En una casa de obra nueva, la dirección acompaña todo el recorrido, desde el replanteo hasta la cubierta y los acabados. El replanteo consiste en marcar sobre el terreno dónde va cada elemento.
En un piso, la obra se hace dentro de un edificio que ya existe, con vecinos al lado e instalaciones previas que a menudo solo se conocen al abrir paredes. Por eso ahí las decisiones que se toman en obra pesan tanto como las del proyecto. En los dos casos buscas lo mismo: alguien que conozca el proyecto y responda por él mientras se ejecuta.
Garantías de la edificación y responsabilidades tras la entrega
La obra no se olvida el día que recibes las llaves. La ley fija unos años durante los cuales quienes intervinieron en ella siguen respondiendo de lo construido.
Los plazos de garantía de la Ley 38/1999
La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación establece tres plazos según el tipo de daño: 10 años para los daños estructurales, 3 años para los que afectan a la habitabilidad y 1 año para los defectos de acabado. Se cuentan desde la recepción de la obra, y según el caso responde uno u otro de los agentes que participaron en ella.
No hace falta vivir pendiente de estos plazos. Lo práctico es que, si algún día aparece una fisura o una mancha de humedad, lo que se decidió en esa parte de la obra lo haya decidido y dejado por escrito la misma persona que redactó el proyecto, sin saltos entre una fase y otra.
La documentación que deja la dirección de obra
Las instrucciones que se dan durante los trabajos quedan anotadas. El certificado final de obra acredita que la construcción se ha ejecutado conforme al proyecto y a sus modificaciones.
Esos papeles te sirven años después, antes de una reparación, si necesitas saber por dónde pasa una instalación o qué solución se aplicó en una fachada. Y si eres el arquitecto al que le toca intervenir más adelante en esa casa o en ese piso, es lo primero que vas a pedir para no trabajar a ciegas.
Cuándo encargar la dirección facultativa de tu obra
Lo más sencillo es decidirlo a la vez que el proyecto, para que la misma persona enlace las dos fases sin que cambies de interlocutor.
Antes de firmar con la constructora
Si estás comparando presupuestos de constructoras, te conviene saber desde ya quién va a revisar lo que te construyan. También conviene que la constructora que elijas lo sepa antes de empezar. Cuando el proyecto lo hemos redactado nosotros, la dirección de obra es su continuación natural.
Lo que cuesta este servicio depende de cada obra y lo tratamos aparte, en la página de honorarios del director de obra. Si prefieres empezar por una conversación, cuéntanos en qué punto está tu casa o tu piso y te explicamos cómo encajaría en tu caso.
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